Главная | Реконструкция недвижимого государственного имущества

Реконструкция недвижимого государственного имущества

Анотация В статье освещаются проблемы, связанные с несовершенством правового регулирования отношений по государственно-частному партнерству.

Удивительно, но факт! Понятие ГЧП дается в некоторых актах Европейского союза, документах Организации экономического сотрудничества и развития, законодательстве зарубежных стран.

Рассматривается проблема применимости законодательства о приватизации к отношениям по передаче в собственность инвестора части реконструированного за его счет объекта.

Ключевые слова Государственно-частное партнерство, инвестиции, инвестиционная деятельность, публичное имущество, концессии.

О реконструкции объектов недвижимости

Совершенствование нормативной базы государственно-частного партнерства на современном этапе развития Н. Отдельные аспекты партнерских отношений между публичным и частным секторами все чаще освещаются в литературе, в том числе и юридической. Обсуждается понятие ГЧП, его инструменты и механизмы, правовой режим инвестиционного фонда РФ и другие вопросы. В то же время правовые проблемы, связанные с привлечением частных инвестиций для реконструкции государственных объектов недвижимости, несмотря на их высокую актуальность, в юридической литературе освещаются крайне редко.

Удивительно, но факт! Обратим внимание, что собственник помещений произвел реконструкцию целого здания, не принадлежащего ему.

Отношения, возникающие при реконструкции государственного и муниципального имущества за счет средств частных инвесторов, по нашему мнению, складываются в рамках ГЧП, поскольку данным отношениям присущи его признаки, выделяемые в отечественной и зарубежной правовой литературе. Сторонами данных отношений являются государство и частный бизнес, причем такие отношения строятся на основе принципа равенства субъектов насколько можно говорить о равенстве сторон в отношениях, субъектом которых является государство.

В вовлечении в хозяйственный оборот государственного имущества, нуждающегося в реконструкции, заинтересованы и государство, и общество, поэтому привлечение частных средств в указанных целях имеет четкую публичную направленность. Необходимо отметить, что в федеральном законодательстве отсутствует определение ГЧП; не выработано единого общепринятого понятия ГЧП и в доктрине. Понятие ГЧП дается в некоторых актах Европейского союза, документах Организации экономического сотрудничества и развития, законодательстве зарубежных стран.

Итак, широкое использование частных инвестиций для реконструкции государственного и муниципального имущества, с последующей передачей инвестору отдельных объектов или долей в праве собственности на законченный реконструкцией объект, свидетельствует об эффективности и взаимной выгодности указанной формы сотрудничества.

Вместе с тем такое сотрудничество на практике сопряжено с существенными трудностями для обеих сторон, поскольку осуществляется в отсутствие надлежащей правовой базы. Так, существует специальная процедура привлечения инвестиций в отношении федеральных объектов недвижимого имущества, закрепленных на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными учреждениями и унитарными предприятиями. Согласно Положению о принятии федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 10 августа г.

Инвестиционный договор подлежит заключению по согласованию с Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в некоторых случаях на основании решения Правительства Российской Федерации по результатам аукциона.

Необходимо отметить, что до 1 января г. Отношения по реконструкции государственного муниципального недвижимого имущества с правом в дальнейшем осуществлять деятельность с использованием эксплуатацией такого имущества урегулированы Федеральным законом от 21 июля г. Закон о концессионных соглашениях также имеет ограниченную сферу применения и распространяется только на отдельные объекты, имеющие особое значение для государства объекты транспорта; трубопроводы, морские и речные порты, морские и речные суда, аэродромы, гидротехнические сооружения и др.

В Федеральном законе от 25 февраля г. В то же время и для реализации указанной нормы надлежащая правовая база до сих пор отсутствует. Что касается привлечения инвестиций в иные объекты капитального строительства, находящиеся в государственной собственности, то федеральным законодательством указанные отношения не урегулированы.

Существует две противоположные точки зрения в отношении данной проблемы.

Читать популярные статьи на сайте

Согласно одной из них, поскольку вложение инвестиций осуществляется в государственные муниципальные объекты недвижимости, передача объектов инвестирования отдельных помещений, доли в праве собственности и др. Противоположная точка зрения на указанную проблему состоит в том, что не любая сделка, в результате которой прекращается право государственной или муниципальной собственности на конкретный объект и возникает право частной собственности, должна совершаться в порядке приватизации. Такой позиции придерживается К.

Всудебной практике также не выработан единый подход к вопросу о применении законодательства о приватизации к отношениям по передаче в собственность инвестора части реконструированного за его счет объекта. Вместе с тем значительное число судебных актов федеральных арбитражных судов округов по подобным спорам свидетельствует о практической актуальности проблемы.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Так, в Уральском округе сравнительно недавно начала появляться судебная практика, в соответствии с которой осуществление инвестиций в государственное или муниципальное имущество с последующим приобретением объекта инвестирования в собственность инвестора является правомерным. Сущность споров, рассматривавшихся указанным судом, состояла в следующем.

Удивительно, но факт! Такой позиции придерживается К.

Органами государственной власти местного самоуправления арендаторам государственного муниципального недвижимого имущества разрешалось провести реконструкцию арендованных объектов. По окончании реконструкции инвесторы столкнулись с отказами в государственной регистрации права собственности по мнению Федеральной регистрационной службы, совершенные сделки противоречили законодательству о приватизации.

Многообразная природа инвестиционного договора

Существует и противоположная судебная практика. Несмотря на наличие такой судебной практики, в некоторых регионах указанная форма инвестиционной деятельности закреплена назаконодательном уровне. В Москве до недавнего времени распространенным было заключение инвестиционных контрактов на реконструкцию объектов жилого и нежилого фонда города Москвы. Следует отметить, что 20 мая г. В связи с этим заключение инвестиционных контрактов в Москве фактически прекратилось. Подобные положения законодательства существуют и в иных регионах Постановление мэра города Хабаровска от 10 ноября г.

Ни законодательство, ни судебная практика не дают ответа на данный вопрос. Таким образом, следует признать, что в зависимости от объема и характера изменений в некоторых случаях реконструкция приводит к созданию нового объекта, а в некоторых нет. Поэтому, возвращаясь к рассматриваемой проблеме частных инвестиций в государственное недвижимое имущество, напрашивается следующий вывод.

Удивительно, но факт! Обобщая выводы судей, отметим, что при разрешении споров они как правило апеллируют к ст.

Если осуществляемая частным инвестором реконструкция по своему характеру и объему не приводит к созданию нового объекта недвижимости, передача части такого объекта доли в праве собственности на объект в собственность такого инвестора является нарушением законодательства о приватизации. Если же в результате реконструкции создается новый объект, возникновение у инвестора права собственности на вновь созданное недвижимое имущество не должно рассматриваться в рамках законодательства о приватизации.

Удивительно, но факт! Право собственности инвесторов на данные самостоятельные объекты недвижимости должны регистрироваться на основании соглашений с собственником здания и разрешений на ввод в эксплуатацию здания после реконструкции актов приемки.

Поэтому в целях защиты прав инвесторов представляется целесообразным закрепить на законодательном уровне право органов государственной власти и местного самоуправления привлекать частные инвестиции в государственные и муниципальные объекты, с возможностью передачи в частную собственность частей долей в праве собственности созданного в результате реконструкции недвижимого имущества.

Вопрос об объеме ихарактере изменений объекта недвижимости, приводящих к созданию нового объекта, по нашему мнению, лежит больше в технической, чем в правовой плоскости, и должен рассматриваться специалистами, обладающими соответствующими техническими знаниями а не органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Представляется целесообразным возложить рассмотрение указанного вопроса на органы государственной экспертизы в рамках проведения государственной экспертизы проектной документации, дополнив соответствующим образом Положение об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Удивительно, но факт! Образование многоквартирного дома может сопровождаться созданием или образованием путем преобразования объединения, раздела других помещений новых помещений в таком доме, сведения о которых также должны быть воспроизведены в соответствующем разделе технического плана здания многоквартирного дома.

Мы также считаем, что предоставление государственных объектов недвижимости частным инвесторам для реконструкции должно осуществляться по результатам торгов. Действующее законодательство однозначно на проведение торгов в подобных случаях не указывает.

Федерального закона от 30 июня г.

Письмо № Д23и-478 от 20 февраля 2014 г. относительно реконструкции объектов недвижимости

Вместе с тем в рассматриваемой нами ситуации объект недвижимости предоставляется инвестору для проведения работ по реконструкции. По этой причине мы считаем необходимым уточнить указанную норму, закрепив необходимость проведения торгов применительно к любой форме распоряжения государственным или муниципальным имуществом, если специальным законодательством не установлен иной порядок.

Вопрос о форме и порядке проведения таких торгов, в том числе о целесообразности применения порядка, установленного применительно к заключению концессионных соглашений, является самостоятельным и нуждается в дополнительном исследовании. Подводя итог сказанному выше, видим, что такая форма государственночастного партнерства, как осуществление частных капитальных вложений в государственное недвижимое имущество путем его реконструкции, в настоящее время находится в ситуации правовой неопределенности.

С одной стороны, инвесторы, осуществляющие капитальные вложения, могут столкнуться с неполучением в собственность результата инвестиционной деятельности. С другой стороны, несовершенство законодательства о защите конкуренции создает правовые предпосылки для коррупции и передачи реконструированных объектов частным лицам без проведения торгов, а иногда и в обход законодательства о приватизации.

При этом тот факт, что реконструкция приведет к созданию нового объекта недвижимости, должен быть подтвержден органами государственной экспертизы; —закрепить в Положении о проведении экспертизы, что при осуществлении государственной экспертизы проектной документации на реконструкцию объекта недвижимости устанавливается, приведет ли реконструкция к созданию нового объекта или нет; —дополнить Закон озащите конкуренции положением о том, что распоряжение государственным или муниципальным имуществом, в том числе путем его реконструкции за счет частных средств, должно осуществляться исключительно по результатам торгов, если специальным законодательством не предусмотрен иной порядок.

Законодательство о приватизации - да или нет?

Правовое регулирование инвестиционной деятельности анализ теоретических ипрактических проблем. Применение гражданского законодательства особственности и владении.

Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции.



Читайте также:

  • Бесплатное консультация юриста каменск-уральский